Actualidad
MEDIDAS SOCIALES Y ECONÓMICAS APROBADAS POR EL REAL DECRETO LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO
AOS AbogadosPosted on

MEDIDAS SOCIALES EN MATERIA DE VIVIENDA APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO (BOE 01/04/2020)

Suspensión de desahucios para hogares vulnerables.

Una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación de procedimientos de desahucio en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y las personas con las que conviva, deberá comunicar esta circunstancia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria el plazo para la celebración de la vista o, en su caso, el acto de lanzamiento, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto ley.

El decreto que fije la suspensión señalará que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el computo de los días procesales del artículo 440.3 o señalará plazo para la vista.

En caso de que el arrendador también se encuentre en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, esta circunstancia se comunicará también a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de medidas de protección a adoptar.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que, dentro del período desde la entrada en vigor de este real decreto y dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el período de prórroga obligatoria o tácita previstos en la LAU, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses en los términos y condiciones del contrato en vigor. Esta solicitud deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos por acuerdo entre las partes.

Moratoria de la deuda arrendaticia.

La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), salvo que ya se haya pactado con carácter voluntario.

El arrendador podrá escoger, en el plazo de 7 días laborables, entre las siguientes alternativas:

  1. Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo de 4 meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

En caso de que el arrendador no esté comprendido en los casos anterior, la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar al arrendador, el aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto, salvo que ya se haya pactado con carácter voluntario.

El arrendador tendrá un plazo de 7 días laborables, para comunicar las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

  • Definición de situación de vulnerabilidad.

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, requerirán la concurrencia de los siguientes requisitos:

  1. Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    1. Límite de 3 veces el IPREM.
    2. El límite anterior incrementado en 0.1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento será de 0,15 por hijo en caso de unidad familiar monoparental.
    3. El límite anterior se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    4. Límite de 4 veces el IPREM, en caso de que algún miembro de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
    5. Límite de 5 veces el IPREM en caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  2. Que la renta arrendaticia, más gastos y suministros básicos (electricidad, gas, agua, gasoil, telecomunicaciones o contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No se considerará que concurre el supuesto de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera que componga la unidad familiar sean propietarias o usufructuaria de alguna vivienda en España.

La concurrencia de estas circunstancias se acreditará mediante la presentación de los siguientes documentos:

  1. En caso de desempleo, el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual mediante libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación y los seis meses anteriores.
  4. En su caso, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  5. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  6. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si no se pudiese aportar alguno de los documentos, se sustituirá por una declaración responsable justificando los motivos y se dispondrá del plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma para facilitarlo.

  • Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria.

Las personas que se hayan beneficiado de las medidas anteriores sin reunir los requisitos previstos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma.

Línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta 14 años, desarrollará una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Esta ayuda deberá destinarse al pago de la renta y podrá cubrir un importe máximo de 6 meses.

Programa de ayudas para minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas físicas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Moratoria de la deuda hipotecaria

Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de este real decreto podrán solicitar del acreedor, hasta 15 días después del fin de su vigencia, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual. Esta solicitud deberá ser implementada por la entidad acreedora en el plazo de 15 días.

La solicitud moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

Durante el periodo de vigencia de la moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

Sera aplicable a los siguientes supuestos:

  1. Vivienda habitual.
  2. Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales.
  3. Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
  • Definición de situación de vulnerabilidad.

Las condiciones para considerar la existencia de vulnerabilidad económica a los efectos de la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria son los siguientes:

  1. Estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
  2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    1. Límite de 3 veces el IPREM.
    2. El límite anterior incrementado en 0.1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento será de 0,15 por hijo en caso de unidad familiar monoparental.
    3. El límite anterior se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    4. Límite de 4 veces el IPREM, en caso de que algún miembro de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
    5. Límite de 5 veces el IPREM en caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  3. Que el total de la cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, agua, gasoil, telecomunicaciones o contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  4. Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, es decir, que la carga hipotecaria sobre la renta se haya multiplicado al menos 1,3.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

La concurrencia de estas circunstancias se acreditará mediante la siguiente documentación:

  1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual mediante libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación y los seis meses anteriores.
  4. En su caso, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  5. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  6. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
  7. Contrato de arrendamiento en caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler.
  8. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si no se pudiese aportar alguno de los documentos, se sustituirá por una declaración responsable justificando los motivos y se dispondrá del plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma para facilitarlo.

  • Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria.

El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

Suspensión de obligaciones derivadas de contratos de crédito sin garantía hipotecaria.

Las personas físicas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 titulares de obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria podrán solicitar del acreedor, hasta un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma, la suspensión de sus obligaciones.

Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal en las que ocurran las mismas circunstancias.

Realizada la solicitud y acreditada la situación de vulnerabilidad económica, el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria. Aplicada la suspensión, se comunicará al Banco de España.

Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos.
La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.

Durante el período de vigencia de la suspensión el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente y no se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.

El deudor de un crédito o préstamo garantizado que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

AOS Abogados, Asesores Tributarios y Auditores